揭王健林千亿资金"回笼术":转手文旅出售万达影视

作者/高庆秀 王妍  编辑/郑道森

事情来得有点突然。

今天上午，融创以632亿收购万达部分文旅资产，其中，295.75亿用来购入万达13个文旅项目的91%股权，以335.95亿元收购万达旗下76间酒店。

但6月30日至今，王健林还分别出现在哈尔滨万达城开业仪式、贵州丹寨旅游小镇启动仪式、昆明万达城启动仪式上，并分别会见了黑龙江省委书记、贵州省委书记、云南省委书记。

已有媒体表达担忧：突然的“抛售”，会不会触发与政府当初签订的投资协议中的违约责任条款？会不会损害万达在地方政府中的信心与信用？

就在今天下午，A股上市公司万达电影发布公告，进行重大资产重组，拟发行股份购买万达影视100%股权。

在娱乐资本论看来，两则消息有一个重要的共同点——王健林在回笼资金。

一方面将大资金投入，且短期内无法回本的文旅和酒店资产悉数卖给了融创；另一方面，将万达影视卖给上市公司。

万达影视的资产注入去年就曾尝试过，作价375亿元，但最终被万达主动中止。今年“二次注入”前，万达已将当年花了230亿买下的传奇影业，从万达影视这个“资产包”中剥离，但即便如此，此次注入上市公司的交易对价，还是可能超过100亿人民币。一旦交易完成，也将为万达母体回笼大笔资金。

万达为什么着急把文旅资产打包全卖掉？这与6月22日万达债券的暴跌是否有任何关联？孙宏斌再次扮演“接盘侠”的角色之后，万达与融创在电影领域的战略合作，将会结出怎样的果实？

孙宏斌接手的

是不是一块“烫手山芋”？

“除了已经上市的万达电影以外，整个文化产业集团的项目基本上都被卖掉了。”融创收购消息发布之后，万达一位前员工这样说。

13个文旅地产项目，将近5000亿投资，如今出售91%股权，只换来了295亿现金。有人怀疑，万达是不是在贱卖资产？

其实不然。

业内人士告诉我们，房地产企业在投资开发一个项目的时候，90%以上的资金都来源于银行贷款。也就是说，在4840亿总投资中，万达实际投入的真金白银在484亿左右。

当然，这个数字相比此次交易的259亿还是有点差距，但这次打包出售的动作，也让万达通过资产转让的方式，降低了商业负债。

在这次与万达的交易中，孙宏斌的算盘打得也很精明，长白山和武汉两块亏损最严重的文旅地产，不在此次收购的范围之内。

反而在少数已经开业的万达城之外，本次交易绝大部分项目尚处于开发中，且拥有大量土地储备。其中，2013年签约的无锡万达城，项目占地140公顷，总建筑面积120万平方米。

这意味着，融创通过此次收购获得土地储备。更值得注意的是，万达这些项目位于青岛、重庆、等核心二线城市，随着2016年房价地价暴涨，想要在这些城市拿地价格已经不便宜。

在本次交易中还规定了四个不变原则，即品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。

这几条原则意味着，万达将产权卖给融创，而自己变成了一个文旅项目的管理公司。不过，在已经开业的这些万达城中，运营状况并不十分理想。

以长白山国际旅游度假区为例。这是万达在国内的第一个文旅项目，2012年前后开业。“当时长白山并不具备一个文旅项目的基础，为了拿这块地，整个县的人都迁移了，投入自然不菲。”上述前万达员工表示。

但最终的收效却不怎么样。万达在其上市资料中也承认，长白山项目所代表的“业务模式发展并不成熟”。资料显示，截至今年6月底，长白山项目尚未扭亏，净亏损额达到4.5亿元。

“万达是闯过来的企业，不能每一次都闯成功，前期也得交学费。国外的酒店，谁是开发商，谁是运营商，都会分得很清楚。但国内的地产项目始终都是开发商主导，运营能力不行。”在上述万达员工看来。

武汉中央文化区也曾被王健林寄予厚望，成为2011年万达在全国最大的一笔投资，总耗资500亿元。王健林称：“等我们武汉项目开起来，你们会看到万达这些年来的探索。”

但自2014年12月20日开门迎客以外，一直不温不火，即便在武汉当地，知道的人都不多。每天的客流都是在几百人到上千人之间，与当初设计的每天8000人次的目标相去甚远。

仅开业19个月就暂停歇业。由于电影乐园的停业，万达从迪士尼挖来主要负责此项目的高管唐军也引咎辞职。

与电影乐园仅隔一条汉街的汉秀剧场，表现亦不尽如人意。由于这两个项目的失利，“几次开会王健林都非常生气”。

除了武汉中央文化区之外，这些文旅地产项目规划投资额都是数百亿元级别，而且大多处于亏损的投入期。西双版纳国际旅游度假区净亏损2.37亿元，大连金石国际旅游区净亏损0.11亿元。

从“买买买”到“疯狂大甩卖”

万达为何快速转身？

首富、“买买买”，这是近些年万达王健林留给媒体的深刻印象。

从26亿美元收购美国第二大院线AMC到30亿美元投资俄罗斯旅游业，从收购欧洲第一大院线到买下西班牙大厦，万达在全球的扩张近乎疯狂。

在加速国际市场投资的同时，万达还忙着在国内各城市走马圈地。

南昌万达城总投资超300亿元，西双版纳万达文旅项目投资150亿，合肥万达城总投资超300亿元，哈尔滨万达文旅项目投资200亿……

7年里，包括在建的7座万达城和青岛东方影都，万达在全国布局了13个文旅项目，总计投资近5000亿元。

2015年万达年会上，唱完《假行僧》的王健林定下了两个小目标：万达向总资产7500亿元发起冲击。

但随着万达的大规模扩张，其资金链也逐渐绷紧。而此前就有媒体指出，低成本的、能长期使用的资金，恰恰是万达的痛点所在。

万达的资金来源主要是靠银行贷款和销售回款，目前来看，销售回款和银行贷款两个主要融资渠道已被用到极致，难以为万达下一步扩张提供融资支持，而这些资金成本都不低。

两周前，外界有传言浦发银行、工行资管、建行上海等机构均要求其管理人清仓大连万达相关的债券。这则谣言迅速扩散，甚至导致万达电影开盘后暴跌，直至午后临时停牌。

随后，万达集团发表严正声明：

“今日网上有人恶意炒作建行等银行下发通知抛售万达债券一事，经了解建行等行从未下发此类通知，网上炒作属于谣言。万达集团特此郑重声明，万达集团经营一切良好，希望大家不信谣、不传谣。”

在财新的采访中，万达提到，此次回收的资金将全部用于还贷，并计划在今年内，偿清绝大部分银行贷款。

也有万达前员工向河豚君透露，可能也与银行催贷款有关。“万达商场都做了抵押，一旦银行催债，只能卖文旅部分。”

孙宏斌第二次“接盘”

万达 融创 乐视要怎么玩？

孙宏斌曾说，如果买地，风险控制就是对地价的控制，总之，遇上烂尾项目，“合适就买”。

因此，融创总在企业遇到难题的时候扮演“接盘者”的角色，买下万达文旅13个项目已经是第二次。

在2016年底，面对缺钱的乐视，他对自己抛出的150亿资金早有自己的收益判断：“最多亏30%，涨的话，能涨300%”。

并且，孙宏斌就在投资人会议上透露“我下一步拿地上，我们会利用和乐视这种伙伴关系，和乐视一起拿地，然后做汽车小镇，这个成本很低，我们就是利用各种手段拿好地。”

不过，632亿，即便对于融创来说，也不是个数目。融创的净资产不足400亿元，这次交易金额超过了他的净资产，占到了总资产2932亿元的21.5%。

那么，钱从哪里来呢？

截止2016年12月31日，融创公司账面资金余额698亿，除去178亿受限资金以外，可自由支配资金为520亿。

不过，其中46亿来自于经营业务收入，其他近400亿来源于借贷收入。而在去年年底，融创的借贷本息总额约1128亿，相对于2015年的418亿增长了170%。

看起来，这件交易背后，似乎是万达和融创的融资能力之争。也就是说，资金的最终来源同样是银行等金融机构，只不过，银行现在更愿意把钱贷给融创，而不是万达。

目前看来，这次合作中最令人期待的，无疑是万达与融创在电影领域可能展开的战略合作。

已有不少吃瓜群众开始畅想——万达有万达院线，有电影院的入口，但是电视的入口，手机的入口，万达没有，而乐视有。同时，乐视做内容的能力，是不差的。如果万达与乐视能联手，似乎将迎来“大屏 中屏 小屏 内容”的“大娱乐帝国”雏形。

总之，这次是孙宏斌帮王健林做了一回“白衣骑士”，那么未来乐视有需求时，王健林会不会出手呢？

排版/橙子